汞的危害城家、朗诗寓,盘活老酒店“变身”爆火长租社区!-上海城市商业更新改造0条评论

2019年04月29日   分类:全部文章   64人浏览

城家、朗诗寓,盘活老酒店“变身”爆火长租社区!-上海城市商业更新改造
长租公寓物业来源很杂,毕竟市场上较高比例的长租公寓都是城市旧改的产物,所以我们会经常见到,“老厂房爆改长租社区”、“城中村改造长租公寓”、“旧商场改造出租房”、以及最接近长租公寓的“酒店”改造成长租公寓。——文章来源:锋思设计(ID:GPT_Archi)酒店改长租,依托旧物业的变身
经济型加盟酒店、宾馆为中小规模经营,房间数在100间左右,面积3000平以下,在物业业态上和长租公寓虽然有很多相似性,但是两者毕竟是不同类型的产品,改造之前,也还是要仔细思考,究竟需要怎么改?

▲酒店和长租公寓功能差异化区分
酒店改成长租公寓,最大限度地利用原来的装修和设施,最低程度地投入改造成本。
如果酒店的原始布局、房间大小和设备设施比较接近公寓,并且没有大量的暗间,在改造成公寓时便可保留隔墙和大部分硬装部分,这样可以节约很多的二次改造成本。
除了功能区之外,酒店改造公寓还要注意一些基础设施改造,卫生间、厨房区、储物区、休息区、工作区、给排水系统、油烟系统、水电改造等。
今天给大家分享两款酒店改造成长租公寓的案例,顺应市场需求,华理转型。
城家公寓
老酒店到高端公寓的华理蜕变
对于工作和生活在魔都的高端年轻人来说,什么样的居住空间,才符合他们的高雅气质?
豪华酒店?恐怕难以给人亲切感和温馨感。

简奢风的城家高级公寓,简约而不失奢华,韵味高雅,应是最符合高端年轻人群的品位了。
▲城家公寓上海新虹桥虹中路项目实景
第一
门面改造
城家公寓上海新虹桥虹中路项目位于闵行区虹中路361号,原建筑为老式快捷酒店(迦南酒店),原有的室内空间和装修风格单调老土,已无法满足现代人的时尚品位和生活需求。
▲城家公寓上海新虹桥虹中路项目改造前实景
显然,只有改造设计,才是焕发建筑高雅气质的有效手段。
城家公寓上海新虹桥虹中路项目原建筑外立面缺乏标识性,冷色调的老旧门厅毫无设计感,难免令人心生凄凉落魄之感。
▲城家公寓上海新虹桥虹中路项目改造前实景
在改造设计中,公寓门头的设计有别于普通酒店一味追求豪华感,而是以营造温馨雅致的归家感受为方向,以暖色调的木纹为主要材质,白色灯罩嵌入其中。门头整体造型干净利落,打造出精致简洁的视觉美感,营造了温馨的入口形象。
▲门厅改造设计效果呈现
第二
公区设计
原入口处的公区,除了前台就是几张供客人临时休息的桌椅,过于酒店化的格局,缺乏生活气息。
▲公区改造前实景
而改造后的公区是这样的:
进入大厅的第一感觉是:这里不像是个公寓,而像是一个咖啡店,一个图书馆,甚至是一个白天有着阳光洒进来的静吧。
▲公区(大堂)改造设计效果呈现
沙发、投影、长桌、书架、酒柜、旋转楼梯、公共厨房等应有尽有。
你可以随意坐下,工作或者休息,大家共处一个空间却互不打扰,气氛静谧安好。
▲公区(休息区)改造设计效果呈现
屋顶公区部分有阳光健身房、配套洗衣区(洗衣+烘干+晾晒)、屋顶休闲吧陈意岚,让每个长租住户都可以享受到周全温馨的配套服务。
▲屋顶花园改造设计效果呈现
走廊是室内设计的重要部分,原走廊设计单一,与改造后的时尚公区难以相称。
▲原走廊实景
为了化解长走廊的单一,在每两个客房的门之间,设计了一个带有凹龛的门垛,门上各有一个精致的金属门牌。管家小姐告诉我,已经有人入住了的房间,她们就会在凹龛里上放上一株绿植,这样一目了然,也更具有生活气息。
▲走廊改造设计效果呈现
一二期的连接廊,是一个可以自然采光的玻璃通廊,走廊的一侧精心布置几何形状的休闲木质座椅,屋顶处垂吊下来一句句问候的标语军工六校,让回家之路充满祝福的温情。
▲一二期连接廊设计效果呈现
第三
房间改造
该项目原室内空间,属于传统的酒店风格,适合大众居住千年后娘,但缺乏个性化的时尚感受,难以满足年轻人群对高雅生活的追求。

▲原室内空间实景
在居住空间的改造设计中,锋思设计的建筑师巧妙地将东方美学融入现代摩登,清淡雅致的色彩在不同材质的碰撞中显得生动明快,构筑别具一格的现代居室空间。
▲室内设计改后实景
从玄关而入,首先映入眼帘的是精致的衣帽柜,整面波纹玻璃的衣柜推拉门,在暖色背景灯光的映衬下塑造出清逸而细腻的空间意境。
▲室内设计改后实景
在不同功能的领域划分中曾金莲,有着截然不同的空间表达。高级灰作为客房的主调,用深浅变化刻画出空间多向性的层次美感;嵌入式电视机搭配精致的金属架高脚电视柜,时尚气息与简奢风格融合得恰到好处。
▲室内设计改后实景
卧室区域承袭了整个空间的温暖基调,家具造型新颖别致,透明材质的运用给空间带来更加轻盈的韵律,形成特定的气质内涵;香槟金色的点缀不落俗套,勾勒出独一无二的空间灵性,更添高雅韵味。
▲室内设计改后实景
白色餐座椅与操作台的经典黑白线条瓷砖相呼应,在温润的暖色调灯光中显露出与众不同的优雅气质,独特而自然。
▲室内设计改后实景
如此简奢风的酒店式公寓设计,令人心灵洗尽铅华而不失凡尘美好,为工作在魔都的高端年轻人,打造高品位的生活空间。
朗诗寓
3种设计风格总有一款是你的菜
现代都市年轻人偏爱追求个性化的时尚生活,长租公寓设计尤其忌讳“千篇一律”的Copy,每一个“好”项目的诞生,都必定凝聚着设计公司的创新思维和研发智慧。

▲朗诗寓南京新街口项目部分实景展示
这是一家由传统酒店
脱(gai)胎(zao)换(she)骨(ji)
成为充满现代时尚+个性化青年公寓


建筑面积:约3100平方米
注 意
设计特点在这儿
?
分时合并出独特的“回家路”
第一
门面改造
朗诗寓南京新街口项目原来的一层入口门店是一家眼镜店。

▲朗诗寓南京新街口项目
改造前及改造施工阶段照片
从入口进入,原来的大堂过厅布置过于传统,几乎没有任何设计感,缺乏属于年轻人的活跃气息和时尚感,更没有什么附加值可言。
▲朗诗寓南京新街口项目改造前的大堂
经过业主与商业入驻的协调,改造后的一层变成了华丽丽的咖啡厅。

▲朗诗寓南京新街口项目改造后的咖啡厅入口
新街口是一个寸土寸金的地方,为了让租金坪效和大堂形象都能够得到解决,锋思设计的建筑师们将一层咖啡厅和大堂进行了结合。
针对该项目户内空间较小的问题,在设计上采用空间分时合并的做法,将很多功能进行分时合并,达到空间的高效使用。

▲朗诗寓南京新街口项目一层平面示意图
改造后的咖啡厅兼大堂过厅与无人值守的书吧等公共区域完美融合,既是提升生活指数的小确幸,也是下班后独特的归家路。
▲朗诗寓南京新街口项目
改造后一层咖啡厅兼大堂过厅实景照片
从此加班晚归时,有人为你留一盏灯;周末休憩时,可以独自享受书与咖啡相伴的美好时光……

▲朗诗寓南京新街口项目
改造后一层咖啡厅兼大堂过厅实景照片
咖啡厅上方的镜面不锈钢顶棚,在视觉上增加了空间感,抬头望望潘艺心,自己就倒映在上面,也增添了一种魔幻的趣味感。

▲朗诗寓南京新街口项目
改造后一层咖啡厅顶棚设计
▲朗诗寓南京新街口项目
改造后一层咖啡厅兼大堂过厅实景照片
一层过堂大厅略带男前风格调,裸露的水泥墙面,镂空的木栏展架,冷色调的桌椅,营造一隅静谧优雅的休憩之所。
▲朗诗寓南京新街口项目
改造后一层大堂过厅
吧台附近木格栅设计,充满着小清新风格基伍树蝰,大大的logo告诉你这里是哪儿。
▲朗诗寓南京新街口项目一层吧台
第二
公区设计
项目楼层层高不高,特别是走廊空间很矮,我们通过视觉设计,用镜面不锈钢顶棚化解了走廊的低矮效果沁洋,而且还很炫酷。

▲朗诗寓南京新街口项目
改造前后过道顶棚设计对比

▲朗诗寓南京新街口项目
过道顶棚改造设计示意图
抬头看看,还有个“自己”在棚顶与你对望。
第三
房间改造:3款风格,总有一个是你的“菜”
普通酒店、大众公寓的房间风格一般只有一种。服务员带你看房间时,你不过就是看看卫生、房间朝向、基础设施等陶朱公生意经。

▲朗诗寓南京新街口项目改造前的室内空间
至于你想要怎样的房间风格……
基本没得选。。。
不过,经过锋思设计建筑师们改造后的朗诗寓南京新街口项目房间风格就大不一样啦。
锋思设计首次提出了在一个公寓中打造男前风、左岸风、MUJI风三大风格设计,你可以凭感觉,选择属于你的“菜”。
男前风
“男前”这个词在日语中是形容成熟的、有风度的男士。男前风设计强调简洁、质感,又着重强调了几分工业风和复古。

▲朗诗寓南京新街口项目
“男前风”室内平面示意图(户型一)

▲朗诗寓南京新街口项目
“男前风”室内平面示意图(户型二)

▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”单室卧室实景

▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”套间卧室实景
客厅顶灯多采用工业风吊灯,温馨明亮,皮质沙发与整个房间颜色搭配相当。

▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”客厅实景
铁质书架触摸上去极富质感,既可放置装饰物品,亦可用作储物,美观与实用兼得,每一细节处无不彰显品质。


▲朗诗寓南京新街口项目“男前风”细节实景展示
左岸风
左岸不止在巴黎塞纳河畔。朗诗寓南京新街口项目“左岸风”卧室以水洗蓝色调为主,尽显欧美范儿、小资情调。房间全部朝南,汞的危害采光极佳。凭窗眺望,享受阳光的柔情。

▲朗诗寓南京新街口项目“左岸风”室内平面设计及实景对比
入门处配有白色推拉门鞋柜等储物空间,衣柜和立式书架均采用白色调,与水洗蓝色地毯相搭配,满足两人或者单身一族居住。

▲朗诗寓南京新街口项目“左岸风”室内实景
MUJI风
MUJI“简约无华”。致力于提倡简约、自然、富质感的生活哲学,房间内放眼望去无一物累赘多余,收纳空间充足。

▲朗诗寓南京新街口项目“MUJI风”室内平面设计及实景对比
室内搭配木质感家具,以原木色调为主,超大衣柜可放置四季衣物,衣柜上方空间丝毫未浪费,封顶自成一格,可放置厚重的被子等不常用物品。

▲朗诗寓南京新街口项目“MUJI风”室内实景
沿着衣柜延伸出操作台,台面上方配有储物隔层,形成独立的操作区,水杯、茶具、多肉植物、壁画等装饰物品也有专门的摆放空间。

▲朗诗寓南京新街口项目“MUJI风”室内细节实景
只有提高公寓的整体风格品味,才能吸引高素质人群入住,控制综合成本,提高公寓的利润空间古董杂货店。该项目也是南京地区收益/投资效果很好的品牌公寓。
长租公寓选物业通常是一项艰巨的工程,尤其是在越来越多参与者进场之后,压力更大,竞争也日益激烈,如果能够拿到较为合适的物业,接下来就是要找到靠谱的设计师来进行“盘活改造”,规划房间,做好风格,满足租客所需,最终为盈利加分,即使是老酒店也能瞬间变成爆火的长租社区!

来源:锋思设计(ID:GPT_Archi)

集体建设用地、工业用地是否适合做长租公寓?
房企转型长租公寓领域如何与现有业务结合?
非一线城市长租公寓资本市场如何评估?
酒店物业改造升级为长租公寓是否更经济?
如何通过前期尽调避免后期运营的坑?
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度假区域或项目做长租公寓的市场空间和定位?
ABS、CMBS、REITs有什么特点和优势?
公寓品牌资本市场估值的依据有哪些?
……

面对痛点,关注趋势、了解运营关键,掌握资本策略与工具,是地产人在长租公寓版块的必修认知。
8月24-26日
聚焦长租公寓蓝海
3个教学模块,12个长租公寓案例
1场围炉夜话
存量地产时代
地产操盘手共同的思考与前行
教学模块

主要教学案例
链家自如
A轮融资40亿,6大产品线,完善居住产业链
万科泊寓
房企标杆率先转型打造租赁产品适应居住模式变化
安歆公寓
国内首个专业连锁型企业员工宿舍,蓝领公寓标杆
魔方公寓
中国首家连锁集中式长租公寓,规模化运营持续盈利
斯维登公寓
长短租结合,经营房源超40000套,目的地近200个
湾流国际青年社区
上海规模最大的集中型共享式国际青年社区
未来域
深耕公寓7年,管理存量资产超百万平,规模逾百亿
YOU+公寓
国内最早一批长租公寓品牌,产品和营销并驾齐驱
新派公寓
轻重结合,发型首单长租公寓资产权益型类REITs
窝趣
铂涛酒店集团首个公寓品牌,获58集团战略领投
雅诗阁公寓
中国逾18000套服务公寓,长租公寓趋势下运营为王
辉盛阁
高品质公寓,80% 顾客来自 500 强和福布斯企业
主题课程
主题一:住房租赁政策趋势与长租公寓模式分析

全雳老师毕业于上海大学,曾赴日学习酒店管理,后获得华盛顿大学MBA学位,熟悉投资、金融、法律、企业管理、品牌运作等,2012年获蓝狮子传媒评选的中国100强职业经理人。全雳老师投资4家品牌公寓,2002年开始从事公寓,经营了分租、整租、集中、蓝领、服务公寓等多种业态,具有丰富的实战经验,以及对公寓行业的深入研究。
授课要点:
一、政策解读:19大后住房租赁政策重点和趋势
二、国际对比:日本长租公寓VS中国长租公寓
三、模式分析:国内长租公寓模式与趋势
四、地产系:长租公寓竞品分析,万科尸研所,龙湖,旭辉,招商等
主题二:万科的长租公寓实践与战略思考

案例:万科泊寓
万科是率先从传统开发模式转型的房地产企业之一,以“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。在万科2018年一季报中,长租公寓作为战略核心业务,排名仅次于住宅开发和物业管理。目前,万科“泊寓”品牌正逐步在全国一、二线城市中纷纷落地。泊寓作为居住产品的重要形态,将是万科成为“美好生活的服务商”的重要内容。

主题三:自如产品体系构建与资管模式

案例:自如
链家旗下自如,国内运营公寓数量最多的长租公寓运营商,先后推出自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿等租住产品。并推出了自如保洁、自如搬家、自如维修,自如优品租房周边服务产品。2018年1月获得40亿人民币A轮融资,战略投资者包括美国泛大西洋投资集团、美国华平投资集团、红杉资本等。

主题四:魔方8年长租公寓模式与运营实践

案例:魔方公寓
魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商,以公寓为核心,充分运用互联网技术,整合线下流量与生活服务行业资源米安情事,为住客提供一个全新的生活方式,构筑全新生态圈。比如,公寓+工作,就会使年轻人有更好的创业的空间,也可以提供求职、职业培训的配套服务;公寓+生活服务,可以衍生出各类上门O2O,也可以为住户提供更多更便利的服务;公寓+金融,使住客足不出户就能进行消费贷和投资。截至2017年底跻身全球独角兽俱乐部。

主题五:员工公寓toB商业模式背后的实践与思考

案例:安歆公寓
安歆公寓是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓,集员工公寓、白领公寓、产业园区配套公寓、高新园区商务服务式公寓于一体,安歆旗下拥有安歆·乐寓、安歆·美域、安歆·智寓、安歆·品御四大产品品牌,是国内员工住宿细分市场的领军企业胎动随心记,现已在全国九大城市拥有超过100家门店,累计服务1000家企业,解决十多万基层员工的住宿。

主题六:住宿分享理念下的不动产管理与价值提升

案例:斯维登
斯维登集团始于2011年起的“途家自营”,专注于异地不动产运营和管理,拥有“斯维登精品公寓”、“斯维登度假公寓”、“斯维登服务公寓”、“欢墅”、“途窝”、“迹墨”、“五悦”等一系列以“住宿分享为核心”的品牌,长短租产品结合,让闲置资产价值得到激活。2018年3月获保利资本战略入股。

主题七:运营视角下的长租公寓产品力营造

案例:未来域
未来域创办于2010年,集未来域青年寓、未来树生活酒店、未半生活创意商业、未来中心品质办公于一体,创意解决当代青年居住、生活、娱乐、办公生活,截止2018年,管理各类型存量资产超过百万平方米,资产管理规模逾百亿元。

主题八:YOU+长租公寓6年的运营创新之道

案例:YOU+(优家)国际青年公寓
YOU+国际青年社区成立于2012年,2014年雷军投资并担任顾问,是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。借鉴了欧洲大学公寓的租赁模式;融入了瑞典宜家家居的设计风格;搭建了国际青年旅社的交流平台;改变都市时尚青年的租房习惯。是长租公寓领域的理念与实践的先行品牌之一。

主题九:消费升级细分市场下的居住产品体系打造

案例:湾流国际青年社区
上海规模最大的集中型共享式国际青年社区管理方的湾流国际,致力于打造一个以长租精品公寓为核心,融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化Co-Living社区。其通过“存量资产改造+地产金融+互联网”的创新商业模式,提升产品价值。

主题十:租赁市场变革下的服务式公寓与酒店公寓

案例:雅诗阁
雅诗阁有限公司(“雅诗阁”)是凯德集团成员之一,是全球最大的国际服务公寓业主和运营商,英巴图在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家80多个城市拥有超过37,000 套服务公寓单位,目前在中国拥有和管理着68个物业,逾12,600套服务公寓单位,雅诗阁旗下共有三大品牌,即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。全面覆盖中高端市场,稳定的盈利在于长租公寓。

案例:辉盛阁
辉盛国际管理有限公司隶属星狮集团(F&N GROUP),成立于1997年,是全球三大酒店公寓运营公司之一,旗下品牌包括辉盛阁(FRASER SUITES)、辉盛坊(FRASER PLACE)和辉盛庭(FRASER RESIDENCE)、名致(Modena)、Capri品牌。迄今为止,辉盛在全球范围内拥有的服务式公寓分布在新加坡、中国、澳大利亚、韩国、日本、泰国、菲律宾、阿联酋、英国、法国等国家, 80% 的顾客均来自财富 500 强和福布斯排行榜上榜公司。

主题十一:“酒店+”战略下长租公寓全链条运营管理

案例:窝趣
窝趣WOWQU是铂涛酒店集团旗下的首个公寓品牌,2017年,窝趣品牌获58集团战略领投,并公开发布“深耕一公里”品牌战略。 基于铂涛集团的会员体系基础,窝趣在会员及潜在客户上冯嘉豪,通过技术手段让满房门店有租客排队,成为全国第一个实现排队系统的运营商,并与租客保持良好的互动与粘性。

主题十二:长租公寓全周期融资创新与资产证券化

老师介绍:
严迅老师主修经济学与土地资源管理。现任蓝山资产管理有限公司执行董事,主要负责酒店、写字楼及商铺等商业物业改造成长租公寓运营管理。蓝山资本是国内首支长租公寓并购基金,由长租公寓领先品牌魔方公寓联手中航信托成立蓝山资产。
严迅老师历任韩国乐天百货、远洋地产商业地产事业部、中银投资有限公司、在田资本、第一太平戴维斯投资部等地产公司及投资公司高管。在商业不动产项目(购物中心、写字楼、酒店、城市综合体等)投资运营领域积累了大量一线实战经验。
课程大纲:
一、长租公寓及存量资产投资市场概况
二、房地产投资阶段与投资人类型
三、资本市场投资目标与资产估值
四、长租公寓全周期投融资机会与创新
五、资本退出模式分析:ABS、CMBS、REITs等
六、长租公寓资产证券化原理与趋势
七、案例分析:新派公寓、魔方公寓等
围炉夜话
白天课上学习,晚上围炉夜话热烈讨论。
从开发到运营李光智,人,是最关键的!
魔方学院被称为公寓行业的“黄埔军校”,本次围炉夜话特别邀请魔方学院校长于雷老师与同学一起,共同讨论深度运营的长租公寓领域如何通过人才战略建立自己的护城河。
围炉夜话主题:长租公寓人才体系构建和培养

议题:
一、从开发到运营,人才需求发生哪些变化
二、长租公寓人才选拔有哪些关键点
三、人才培养体系如何搭建
五、人才培养中核心能力的确立和培养
六、如何选人、培养人、留住人

更多详细安排请联系报名联系人!
主办单位:知学学院
合作单位:上海市商业经济学会城市商业更新改造专业委员会
授课时间:2018年8月24-26日
授课地点:上海
报名联系人
汤民(手机/微信): 13774217328

2018年5月25日-27日,知学学院【长租公寓盈利模式与运营创新研讨会第1季】在北京成功举办。汇聚了来自全国各地从事地产投资金融、地产开发、运营、设计、公寓运营管理、公寓服务等领域的240余位人士。


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